Una conseqüència directa de l'encariment dels lloguers és l'augment de la morositat dels llogaters, deutors de bona fe que per un problema d'insolvència no poden costejar les quotes. A la calor d'aquest fenomen creix un altre que preocupa cada vegada més els arrendadors: els “inquiokupes”, terme que s'ha popularitzat en els darrers temps per referir-se a aquelles persones que accedeixen a un habitatge mitjançant un contracte de lloguer amb la intenció de, després d'abonar la fiança i la primera quota, deixar de pagar i quedar-se a l'habitatge.

Es tracta d'un modus vivendi on l'arrendatari es fa passar sovint per un empresari o gran professional, i per resultar convincent pot arribar a aportar documents falsificats, per exemple, cartes de recomanació d'altres propietaris, que són realment els seus companys. "Utilitzen moltes argúcies per aconseguir enganyar", assevera l'advocat David Martínez Cubells, que sosté que hi ha bandes especialitzades a llogar pisos per destinar-los a usos turístics a ciutats com Barcelona. A això se suma que els inquiokupes “són experts a allargar els processos judicials”, afegeix el lletrat, de manera que un petit arrendador sol trigar a recuperar l'habitatge “entre sis i nou mesos”.

Si bé aquest tipus d'inquilí no és el més habitual, les persones amb rendes baixes amb problemes de solvència “se senten més protegides” per la llei en cas d'incórrer en impagament, comenta Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. La dilatació en el temps dels processos, pel “col·lapse judicial” i els obstacles legals per recuperar la possessió de l'habitatge, sobretot en els casos de vulnerabilitat social, està portant alguns propietaris a desistir de cobrar les quotes endarrerides. “Molts ni tan sols arriben a denunciar”, assevera. Un problema que tem que la nova llei d'Habitatge, que rebaixa la condició de gran propietari a posseir cinc immobles i preveu noves pròrrogues en els processos de llançament, acabi “consolidant”.

La morositat del lloguer va a l'alça. Els imports mitjans de les móres van augmentar l'any passat un 7%, segons dades facilitades per Lloguer Assegurança elaborades a partir del Fitxer d'Inquilins Morosos (FIM) i registres judicials. L'evolució de la morositat ha anat a l'alça des del 2018, excepte en el període comprès entre el 2020 i el 2021, quan va baixar en comparació del període anterior, en què els impagaments es van disparar un 66% pels problemes de molts llogaters per fer front a les quotes durant els moments àlgids de la pandèmia. Aquest tipus de morositat es produeix amb més intensitat a les grans poblacions, on els preus de l'habitatge estan més tensionats, tal com es pot observar al gràfic.

Per tant, a més preu, més morositat. Segons dades publicades pel portal Idealista, a l'abril el preu del metre quadrat -d'11,5 euros- va augmentar un 8,9% interanual, registrant-se increments de doble dígit a ciutats com Barcelona (+18,7%), Madrid (+ 10,3%), Alacant (+20%), València (+20,6%), Granada (+11,1%) i Palma de Mallorca (+21,2%).

Com actuar en cas d'impagament de l'inquilí - Davant d'una situació d'impagament de rendes, encara que només sigui d'una mensualitat o mitjana, el propietari pot interposar una demanda de reclamació de quantia i desnonament, que es resol a través d'un procediment civil. Tot i això, abans d'optar per la via judicial, el president de Lloguer Segur, Antonio Carroza, aconsella recórrer a una intervenció professional per esbrinar el motiu de la mora.

Basant-se en la seva experiència, "la majoria d'impagaments es deuen a falta d'atenció del propietari davant d'obligacions seves, per exemple, perquè es va espatllar la caldera i en tres mesos ningú no ha arreglat l'avaria". Conflictes que, assegura, s'acaben resolent sense la necessitat d'interposar demanda. Segons dades internes de l?empresa de garanties de lloguer Finaer, el 85% dels impagaments solen ser per circumstàncies de necessitat, no per voluntat pròpia. En aquest sentit, sosté, “es pot arribar a bona entesa ajornant el deute en el temps o prenent altres mesures conciliadores, però és imprescindible que aquests acords quedin per escrit”.

Quan l'impagament és degut a un problema sobrevingut de solvència, l'advocat David Martínez recomana esperar “tres o quatre mesos” per veure si la situació de l'inquilí canvia. Per evitar el plet, insta el deutor que acudeixi a serveis socials per aconseguir una ajuda temporal que li permeti costejar les quotes del lloguer. El problema rau, no obstant, en el fet que les administracions no solen respondre econòmicament per l'inquilí “fins que hi hagi un procediment judicial”.

Tant si hi ha bona voluntat per part de l'inquilí de fer front al pagament de les quotes com si es tracta d'una “inquiokupació”, es desaconsella sobrepassar certes línies vermelles. "Hem conegut molts propietaris que estan al límit de cometre actes que implicarien un delicte penal, d'accions que podrien considerar-se assetjament o mobbing immobiliari, com ara tallar els subministraments de l'habitatge", explica el president de Lloguer Segur. També cal evitar mesures dràstiques com posar silicona al pany o canviar-la. “Desaconsellem aquestes pràctiques, que poden tenir conseqüències penals amb sancions i presó”, adverteix.

Si l'acord no és possible, el plet serà inevitable. El propietari ha de tenir clar que, malgrat l'incompliment de satisfer el pagament de les rendes, “el contracte de lloguer continua vigent, cosa que l'obliga a reclamar les quanties impagades per via judicial”, diluïda l'advocat expert en morositat David Andrés Valencia. Per això, suggereix que les comunicacions amb l'inquilí es facin per escrit, preferentment per burofax, correu electrònic o carta, perquè puguin presentar-se al jutjat. I per Whatsapp? “Serveix, però millor les altres vies”, respon.

En tot cas, fins que no hi hagi sentència que resolgui el contracte de lloguer per incompliment, aquest document continuarà vigent. En aquest sentit, recorda que hi ha la possibilitat que l'inquilí “enervi l'acció”, cosa que significa que tindrà dret “almenys una vegada” a fer front al pagament de les quanties degudes per aconseguir aturar el procediment judicial.

Si un cop resolt el contracte d'arrendament han quedat mensualitats pendents de pagament, Andrés recomana que el moment de lliurament de les claus es faci amb un document on es reconegui el deute pendent, per tal que es pugui reclamar a posteriori.

Els experts coincideixen en la importància de no acordar cap contracte d'arrendament o condició de manera verbal, a més de registrar el document davant d'un organisme oficial autonòmic. Una bona redacció "és una manera de prevenir possibles problemes, establint normes clares i ajustades a dret, així com vies oficials de comunicació", apunten des de Finaer.

I, finalment, és bàsic fer "un bon scoring" de l'inquilí per predir la possibilitat d'impagament, indica Òscar Gorgues. Així mateix, al mercat hi ha una àmplia oferta d'assegurances de lloguer que garanteixen el cobrament de les mensualitats en casos de morositat, una cobertura que també ofereixen algunes administracions autonòmiques com a mesura per promoure l'arrendament d'habitatges. - Raquel Quelart - lavanguardia.